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お知らせ

土地や建物を探していると、「市街化調整区域」という言葉を目にすることがあります。

「価格が比較的安いけれど、購入しても大丈夫なのだろうか」

「相続した土地が市街化調整区域にあるが、どのように活用すればよいか分からない」

「市街化調整区域では、本当に家を建てられないのだろうか」

このような疑問やお悩みをお持ちの方も少なくありません。

市街化調整区域とは？

市街化調整区域とは、都市計画法に基づき、原則として市街化を抑制する区域です。

住宅や店舗などを自由に建築できる市街化区域とは異なり、建物の新築、建替え、用途変更などについて一定の制限があります。

そのため、土地を購入した後になって、

• 希望する建物を建てられなかった
• 建替えができなかった
• 予定していた事業に利用できなかった
• 売却や賃貸が思うように進まなかった

という問題が起こる可能性があります。

一方で、市街化調整区域にあるからといって、土地利用が認められないわけではありません。

土地や建物の状況、過去の許可、現在の用途、周辺の状況、自治体の運用基準などによって、利用できる可能性があるケースもあります。

同じ市街化調整区域でも条件は異なります

市街化調整区域の土地や建物を検討するときは、所在地だけで判断することはできません。

例えば、次のような事項を確認する必要があります。

• 現在の建物がどのような許可を受けて建築されたのか
• 建物の用途を変更できるか
• 建替えや増改築が認められるか
• 土地の地目が農地になっていないか
• 農地法上の許可や届出が必要か
• 接道や排水などに問題がないか
• 売却や賃貸の需要が見込めるか

土地ごとに条件が異なるため、「市街化調整区域だから使えない」と決めつけるのではなく、個別に調査することが大切です。

市街化調整区域にある土地・建物の活用例

個別の条件によりますが、市街化調整区域にある不動産について、次のような活用を検討できる場合があります。

• 既存住宅の継続利用
• 適法に建築された建物の賃貸
• 建替えや増改築
• 空き家の活用
• 事業用建物としての利用
• 農業用施設の設置
• 土地や建物の売却
• 農地としての売買や貸借
• 一定の要件を満たした農地転用

ただし、これらが必ず認められるわけではありません。実際の活用にあたっては、都市計画法、建築基準法、農地法などの確認が必要です。

私自身も市街化調整区域で賃貸経営をしています

首藤行政書士法人の代表である私自身も、市街化調整区域にある更地を所有し、賃貸経営を行っています。

そのため、市街化調整区域について、行政書士として法令や許認可を確認するだけでなく、地域の不動産業者とともにご相談をお受けできます。

賃貸経営では、法令上利用できるかどうかだけではなく、

• 借り手が見つかるか
• 建物をどのように維持管理するか
• 修繕費用をどのように考えるか
• 将来の相続にどう備えるか
• 売却と賃貸のどちらが適しているか

といった現実的な検討も必要です。

実際に不動産を所有し、管理・運営している経験を活かしながら、所有者様の立場に寄り添った対応を心がけています。

不動産業者と連携して活用方法を考えます

市街化調整区域の活用では、法令上の確認と不動産としての市場性の両方を検討する必要があります。

法令上は利用できる可能性があっても、実際に買い手や借り手が見つからなければ、現実的な活用にはつながりません。

首藤行政書士法人では、地域の不動産業者と連携し、

• 売却できる可能性
• 賃貸物件としての需要
• 周辺地域の不動産市場
• 事業用物件としての活用
• 適切な管理方法
• 将来を見据えた活用方針

などを検討します。

行政書士が法令や許認可を確認し、地域の不動産業者が売買・賃貸・市場性を確認することで、より現実的な選択肢を考えることができます。

このようなお悩みはありませんか？

• 市街化調整区域の土地を相続した
• 空き家や空き地を有効活用したい
• 土地を購入する前に利用できるか確認したい
• 建物の建替えや用途変更が可能か知りたい
• 農地を売却または別の用途に利用したい
• 売却と賃貸のどちらがよいか迷っている
• 不動産業者に相談する前に法令上の問題を整理したい

市街化調整区域の土地や建物は、一般的な不動産よりも慎重な調査が必要です。

しかし、最初から「活用できない」と諦める必要はありません。

首藤行政書士法人では、行政書士としての専門知識、市街化調整区域で賃貸経営を行う大家としての経験、地域の不動産業者との連携を活かし、お客様と一緒に活用方法を考えます。

市街化調整区域の土地や建物についてお困りの方は、お気軽にご相談ください。